인플레 2% 의미

인플레 2% 의미를 분석해볼게요.

1년에 물가상승률을 2%를 만든다는 것은 동시에 유통되는 화폐를 2% 늘린다는 의미와 같습니다. 

그전까지 물가가 안올라야 좋은줄 알았는데 낮은 물가 상승률이 경제 활성화에 필수 요소이란것을 최근에 알았음. 

시중에 화폐는 계속 늘어나는 방향으로 가야하는데, 반대로 줄게 되면 동시에 같이 늘어났던 부채청산 고통을 

하층민(교육부왈 개,돼지)이 지게 됩니다. 화폐 증가는 동시에 부채증가와 동반하지만 화폐증발은 부채만 남게됩니다.

그래서 부동산으로 엄청난 부채,화폐를 늘렸다가 화폐유통량이 감소하면서 신용축소 과정이 생기면 빚을 진사람은 

부채청산(제 살을 파줘야함) 해야 합니다.

1>>

1년에 2% 물가가 오르면 화폐 구매력은 2% 감소합니다. 

이것이 35년 동안 계속 된다면 1.02^35 = 2 가 되어 물가는 2배가 되고, 반대로 돈의 가치는 반토막(수익률 -50% 1/2)이 됩니다. 

가만히 돈을 들고만 있으면 그 사이에 구매력은 반이 날아갑니다. 이건 정부에서 몰래 빼가는 세금과 같습니다. 

현금을 그냥 가지고 있으면 야금야금 가치가 소멸되므로 어딘가에 투자,투기를 해야합니다. 

그 대상으로 채권,주식,부동산 이런것이 있는데  그동안 부동산이 최고 투자대상이였고 앞으로도 좋을지 모릅니다. 

2>>

현금을 3프로 수익이 나는 채권에 투자한 경우 35년 후 상황은 

1.03^35 = 2.81  입니다. 물가는 2가 되었으므로 실질적으로 +40%  (2.81/2.0) 수익이 납니다.

3>>

현금을 부동산을 구입하여 사용한 경우, 감가상각이 없고 세금도 없다고 가정한다면 

실물이므로 인플레 만큼 수익이 나게 됩니다.

1.02^35 = 2   이경우 물가와 비교하여 수익률 제로 0%입니다.(2/2)  

4>>

현금으로 부동산을 샀는데 세금이 매해 1%라 한다면 건물에 대한 감가 상각을 무시하면

1.02^35*0.99^35 = 1.41 명목가치는 올랐지만 물가와 비교한다면 -30% (1.41/2.0)입니다. 

5>>

부동산을 샀는데 세금이 1%, 건물 감가상각 50%, 토지건물가격을 반반이라 한다면 

(토지) 1.02^35*0.99^35 /2 + 

(건물) 1.02^35*0.99^35 /2 /2   = 1.055 

수익률은  약 -50% ( 1.055/2.0) 입니다. 이 상황이 거의 현금을 가지고 있는 경우와 비슷하게 나옵니다. 

미국등 선진국에서 주택등 부동산에 대한 세금을 약 1%정도 때리면 그냥 현금을 그대로 가지고 있는 경우와

같은 수준이 되게 시스템을 만든것처럼 보입니다. 즉 부동산에 대한 실보유세를 1% 정도로 해야 돈들이 

부동산에 머무르지 않고 기업이나, 생산적인데로 돌게 된다고 판단할 수 있을 것입니다. 부동산 보유세가 높으면

부동산은 꼭 필요한 사람이 소유하다록 바뀔 수 있게되며, 세금을 국민의 노인,영유아복지나 꼭 필요한 사회간접자본에 때려부을수 있습니다. 

6>>

부동산을 사서 6%의 임대수익을 얻는다면. 

(토지) 1.02^35*0.99^35  /2 + 

(건물)  1.02^35*0.99^35 /2 /2 + 

(임대수익현금) 1.89(35년간 단순하게 합한수치임)

= 2.94

실질수익률은 약 +47% (2.94/2) 입니다. 부동산을 사서 6% 임대한다면(년세금 1%이라해도) 35년후 실가치는 반으로 줄지만 그동안 받은 임대료가 있어서 실질 수익은 47%가 나옵니다. 만약 받은 임대료를 재투자했다면 더 높은 값이 될것입니다. 

--감가상각 수정--

35년 기준 감가상각이 50%된다고 보고 매년 감가상각수치를 매년 계산하여 35년 단순하게 합하면

(임대수익현금) 2.14 입니다. 

토지 + 건물 + 임대수익현금 = 3.09 

실질수익률은 54.5%입니다(3.09/2) 이렇게 투자하면 2%인플레를 감수하고도 수익이 나게 됩니다. 당연히수익률 6%는 인플레2% 세금 1% 건물감가상각(인플레까지 포함시켜 계산) 약1% 세가지 합보다 높기 때문입니다. 

그동안 한국은 3>> 케이스가 대부분이였지만 앞으로 5>>, 6>> 케이스 가 현실이 되었으면 좋을 것 같습니다. 

2>>,5>>,6>> 케이스가 사회에 정착이 된다면 돈이 필요한 곳으로 알아서 잘 돌것 같습니다. 일단 일본,미국은 여기에 더 가까운 사회라고 생각합니다. 

미국의 경우는 부동산 세금이 충분히 높기 때문에 투기가 일어났어도 정상화가 잘 이뤄질것이라 생각합니다. 그런데 우리는 부동산 세금이 낮아서 기업활동으로 돈이 흘러갈지 의문입니다. 

한국의 경우 부동산 보유세가 미미하고 인플레는 상당히 높았기 때문에 건물,토지를 임대놓거나 소유하면 무조건 시간만 지나면 큰돈을 벌 수 있는 투자였습니다.